Avviare o portare a conclusione una pratica di ricostruzione post-sisma non significa soltanto predisporre un progetto e affidare i lavori a un’impresa.
Accanto agli aspetti tecnici esiste una parte altrettanto importante fatta di decisioni dei proprietari, incarichi professionali, rapporti contrattuali, comunicazioni con gli uffici, scadenze, richieste di integrazione e gestione delle criticità che possono emergere durante il procedimento e durante i lavori.
Per questo, soprattutto nelle pratiche più complesse, è utile individuare sin dall’inizio chi deve assumere le decisioni, chi rappresenta la proprietà e chi mantiene il raccordo tra proprietari, tecnici, impresa e amministrazione.
Nel territorio marchigiano l’Ufficio Speciale per la Ricostruzione riceve e istruisce le domande relative alla ricostruzione privata, verifica i presupposti per il contributo e segue il relativo procedimento; lo stesso USR mette inoltre a disposizione strumenti per verificare lo stato delle pratiche.
È proprio qui che la consulenza legale preventiva può assumere particolare utilità: tempi di esecuzione, pagamenti, obblighi documentali, responsabilità, sospensioni, varianti, penali e rimedi in caso di inadempimento dovrebbero essere valutati prima dell’inizio dei lavori, non soltanto quando nasce il conflitto.

La ricostruzione non è soltanto una questione tecnica

Progettista, direttore dei lavori, strutturista e altri professionisti tecnici hanno competenze essenziali ed insostituibili, ma la gestione complessiva di una pratica richiede anche altre attività: organizzare correttamente le decisioni dei proprietari, definire gli incarichi, verificare i poteri di chi firma, esaminare il contratto con l’impresa, conservare e ordinare la documentazione, seguire le comunicazioni e intervenire quando sorgono divergenze o ritardi.
Il problema non è sovrapporre le competenze.
Al contrario, una buona gestione richiede che ciascun professionista operi nel proprio ambito e che vi sia un raccordo chiaro tra le diverse funzioni.
Anche il Testo Unico mantiene distinte le attività tecniche da quelle proprie dell’amministratore di condominio o del presidente di consorzio e prevede specifiche incompatibilità tra tali ruoli e alcuni incarichi tecnici relativi allo stesso intervento.

Consorzio, condominio ed edificio singolo: non seguono lo stesso percorso.

La prima verifica riguarda la configurazione dell’immobile.
Nel consorzio tra proprietari, il presidente assume una funzione particolarmente rilevante. Il Testo Unico prevede che abbia la rappresentanza del consorzio e ne sia amministratore, esercitando i poteri di gestione attribuiti dallo statuto e dall’assemblea. I limiti dell’incarico devono quindi essere ricercati nella normativa applicabile, nello statuto e nelle deliberazioni assunte dai consorziati. Sisma 2016
Nel condominio, la posizione è diversa. L’amministratore opera sulla base delle attribuzioni previste dalla disciplina condominiale e delle deliberazioni assembleari. Nell’ambito della ricostruzione può inoltre essere utile affiancargli un professionista incaricato di seguire specifici aspetti della pratica.
Occorre però evitare equivoci: definire una persona “referente” non le attribuisce automaticamente i poteri dell’amministratore né quelli necessari a rappresentare tutti i proprietari. Compiti, poteri e responsabilità devono risultare dall’incarico effettivamente conferito. La disciplina del Testo Unico contiene, inoltre, disposizioni specifiche per gli amministratori di condominio e per il riconoscimento delle relative attività professionali.
Per un edificio appartenente a un singolo proprietario, infine, la gestione può essere affidata a un professionista attraverso una procura notarile con cui si conferisce al professionista il potere di compiere atti in nome del proprietario nei confronti di terzi. Risulta però comunque necessario predisporre idoneo contratto di mandato, poiché, mandato e procura non sono la stessa cosa: il primo disciplina l’incarico affidato al professionista; la seconda attribuisce il potere di agire verso l’esterno in nome del rappresentato. Il codice civile disciplina distintamente rappresentanza e mandato

Dove una gestione attenta può fare concretamente la differenza

Il primo momento importante è spesso quello iniziale.
Prima di assumere nuove decisioni è utile ricostruire lo stato effettivo della pratica: quali domande sono state presentate, quali provvedimenti sono stati ricevuti, quali professionisti risultano incaricati, quali deliberazioni sono state adottate e quali attività restano ancora da compiere.
Successivamente occorre verificare che la rappresentanza della proprietà sia chiara. Nei consorzi e nei condomini questo significa anche controllare statuto, verbali e deliberazioni; nell’edificio singolo, l’eventuale mandato o procura.
Un altro passaggio particolarmente delicato è il contratto di appalto.
Il Testo Unico prevede un contratto tipo pubblicato dalla Struttura commissariale, consentendo alle parti di introdurre pattuizioni ulteriori per adattarlo alle peculiarità dell’intervento, nel rispetto delle disposizioni inderogabili.

Il valore aggiunto dell’avvocato nella pratica sisma

L’avvocato non sostituisce il progettista, il direttore dei lavori o gli altri tecnici.
Può però offrire una prospettiva diversa e complementare.
Conoscere la disciplina della ricostruzione consente di leggere la pratica non come una successione di singoli adempimenti, ma come un insieme di rapporti tra proprietari, amministrazione, professionisti e impresa.
L’assistenza può quindi riguardare la definizione degli incarichi, la verifica dei poteri rappresentativi, l’esame dei contratti, la predisposizione delle comunicazioni, l’interpretazione degli obblighi assunti dalle parti e la gestione delle situazioni nelle quali interessi diversi iniziano a entrare in conflitto.
Il vantaggio principale è poter intervenire prima che una criticità diventi un contenzioso.
Un contratto più chiaro, una delibera correttamente impostata o una comunicazione tempestiva possono non eliminare ogni problema, ma consentono di affrontarlo su basi più definite.

Alcuni segnali che meritano una verifica

È opportuno approfondire la gestione quando non è chiaro a che punto si trovi la pratica, i documenti sono distribuiti tra più soggetti, arrivano richieste dell’impresa difficili da valutare, i lavori procedono con ritardi non adeguatamente spiegati oppure proprietari e professionisti hanno ricostruzioni differenti delle decisioni già assunte.
Lo stesso vale quando non è chiaro chi debba sottoscrivere un atto, quando vi sono dubbi sulle scadenze o quando un’assemblea deve assumere decisioni rilevanti senza disporre di un quadro sufficientemente chiaro.
Queste situazioni non significano necessariamente che vi siano responsabilità o che il contributo sia a rischio. Significano, però, che può essere utile ricostruire la pratica prima di assumere ulteriori decisioni.

Valutare chi deve gestire la pratica

Ogni ricostruzione ha una propria struttura.
Un consorzio può avere bisogno di verificare il ruolo e i poteri del presidente; un condominio può necessitare di supporto all’amministratore o di uno specifico incarico professionale; un singolo proprietario può valutare un mandato accompagnato, quando necessario, da adeguati poteri rappresentativi.
L’Avv. Massimo Gesuelli, grazie all’esperienza maturata nella gestione delle pratiche di ricostruzione post-sisma e nell’assistenza a proprietari, condomini e consorzi, può esaminare la situazione concreta e valutare l’assunzione di un incarico di gestione o rappresentanza, oppure offrire una consulenza mirata alla risoluzione di specifiche criticità.